房地产

想买的起房吗?消除城市增长边界才是应对之道

       俄勒冈的住房可负担性问题日益严重,但是大多数解决这个问题的提议都只会让情况更加糟糕。包容性区划、租金控制还有其他住房方案都是错误的,这是因为它们都没有意识到问题的关键所在:土地供应。有一条常识这样讲到:当政府减少某种物品的供给,那么需求上升,价格上升。众所周知却被刻意回避的一个问题是,没有人讨论俄勒冈的城市增长边界。对于俄勒冈州来说,唯一的解决之道就是消除城市增长边界,而在那之前,一切只是粉饰。

波特兰的住房

       政府规划是如何一步步让波特兰地区的房价日益难以承受:1991年,开发商能以不到2.5万美元每英亩的价格买到适合住宅开发的土地;到1995年,这种土地价格超过了每英亩8万美元;接下来的两年,这种土地的价格再次翻番,而全国住房建筑商协会把波特兰房市列为全美第二房价最难承受的房市,排在旧金山房市之后。虽然波特兰地区仍有大量未开发的土地,但都地处城市增长边界之外。这样指点江山的大笔一挥,使界内的人变富,却使界外的人变穷。

“规划”是否会放宽土地用途管理?

       解决这种住房危机的方法,在经济上是简单的,但在政治上是困难的。从经济合理性而言,地方政府应放宽住房市场管理,允许增加供给,满足不断增长的需求。然而,从政治角度而言,现有的房屋业主都大肆且有效地抵制这种削弱区划限制的措施。因而,颇具诱惑性的是,像阿斯托里亚湾这样的项目陷入旷日持久的谈判,实质就是市政领导引诱开发商在远离愤怒邻居的地段提供补贴性住房。

       为了克服邻避效应(NIMBY)和开发限制,城区开发应当考虑约束机制、综合治理和全局计划。

【PIIE中国房地产观察4】中国的商业房地产市场

       中国商业房地产市场的数据释放了混合的复杂信号。近年来,随着供给量有所增加,中小城市商业地产呈现供大于求的现状,但用建成面积来衡量,目前的库存量并未处于一个危险的水平。我们希望看到的是商业地产动工率的下降,虽然这意味着投资的下降,但随着完工率和销量逐渐跟上,投资将会再一次的兴起。

【PIIE中国房地产观察3】作为投资选项的中国房地产

       彼得森国际经济研究所的研究员指出,随着人们收入的增加,同时资本账户仍保持严格管制,那么中国家庭约16万亿的储蓄仍将继续在国内金融市场寻求最大收益。为此,政府应当在金融领域坚持改革,继续开放资本账户以释放国内的流动性压力,在那之前,中国金融市场仍容易招致过度繁荣。

【PIIE中国房地产观察2】中国房地产调整的历史视角

       展望未来,中国的房地产市场仍然存在着不确定的巨大危机。中国目前持续的房产调整政策,很有可能对某些严重依赖房地产行业的子行业造成冲击。不过,至关重要的中等收入家庭的资产负债表依然坚挺;此外,商品的新增需求和就业日益由诸如服务业等的国内消费部门所驱动,因此,制造业衰落引发的外溢效应不会像以前那么明显。由于上述结构性的支撑,加上持续的改革和金融自由化,我们依然相信中国的房地产市场只是处在一个长期修正的过程中,而不是崩溃的前兆。

【PIIE中国房地产观察1】中国房地产市场的发展趋势

       彼得森国际经济研究所(PIIE)近期推出了中国房地产观察的系列文章,分别从中国房地产市场的发展趋势、中国房地产调整的历史视角、作为投资工具的房地产,以及中国的商业房地产市场等多个方面进行了概述。本文为该系列的第一篇文章,作者认为目前政府对房地产市场的限制仍然很强,因此,政府仍有很大空间进一步对政策松绑,但中国的住房需求还有多大仍然是一个悬而未决的问题。

对房地产泡沫的几种解释

       当某一个公共危机发生时,舆论总会极为迅速地导向一个触发危机的所谓原因。在此之后,常会有学者否认这些原因的实际作用,但是学者们的观点到来得总是太晚,以致于无法改变已然形成的共识和已然出现的应对政策。房地产的泡沫和后续的金融危机就是这样的案例。《工作论文:房地产市场》提供了众多对房地产泡沫的解释。比如,文章中说到,右派认为房地产泡沫来自于“惠居目标”(affordable housing goals)的施行,左派认为房地产泡沫的一大诱因是“猎杀贷款”,或者是拥有信息的局内人将过高的房价和一些金融产品一同兜售给没有信息的外部购买人。

中国仍然有大量需要购房的家庭

       在中国进行实质性的资本市场改革(提高存款利率或让散户投资者分散投资于外国证券)之前,房地产业仍将是创造财富和保护财富的重要来源。事实上,只有约20%的中国家庭用抵押来购买房屋,平均每个家庭的住宅支出中只有5%来自贷款。另外,根据成都西南财经大学收集的中国家庭金融调查的数据,只有30%的家庭负有债务。因此,虽然近期中国房地产市场有过剩的风险,但风险有限。同时,考虑到中国大城市中存在的大量非户籍人口,在中长期内,房地产投资仍然有很大的空间。

经济学人:欧洲房价再次与现实脱节,但给泡沫放气仍然困难

       经过了危机前的集体繁荣,欧洲的房地产市场采取了两条路径。丹麦、希腊、爱尔兰、荷兰、葡萄牙和西班牙大幅下降;比利时、英国、挪威和瑞典以令人担忧的速度反弹之后小幅下降。央行的官员们不能使用利率来给房产泡沫放气,因为除资产价值外,相关国家的经济仍处于不健康的状态。与此同时,欧洲的房产泡沫倾向于集中在首都城市,这些地方正在增长,而其它地区则处于停滞,这让决策者们更加举无所措手足。讽刺的是,在大多数经济增长中的欧洲城市,新建建筑被一系列如灌木丛般的规划限制所束缚,这些限制只有通过巨大的政治努力才能去除。