唐学鹏
近日，无论是国务院发布《关于集约用地的通知》还是国土资源部要求各地政府在10月10日前汇总地方土地储备情况，都可以看作是政府运用土地政策工具来调控房地产领域的新例。其中，国务院明确为房地产大量的“闲置土地”行为设规：对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。
《关于集约用地的通知》被看作是2007年《关于加大闲置土地处置力度的通知》的重申和强化，意在纠正房地产开发商“囤积土地、少量开发、坐拥地价、制造短缺”，希望能够迫使地产商提高“推盘”速度，增大供应量，来抑制高房价。而对各地政府的土地储备的清查，中央政府想清楚地方政府释放的土地量、获得的土地储备贷款和土地财政收入等真实数字。
今年以来，以国有背景为主的房地产商不惜“地王”身份囤积土地，一是因中国政府为拯救下滑经济，以4万亿财政“撬动”巨额信贷（1-8月份，信贷已达8.15万亿），造成了民众强烈的“通胀预期”，并给予房地产企业融资上的极大便利，改善了2008年的“资金链断裂”之困；二是此前的文件对闲置土地处置力度“有文无实”，不仅土地闲置费征收甚少，甚至很多地方政府在缴纳土地出让金方面给地产商极大的方便，让其缴付时间延长、分批分次。而很多银行不顾禁令，不仅给地产商发放贷款购置土地，还对获得土地证的地产商土地抵押贷款给予极大的优惠。毫无疑问，这些做法都极大地改善了房地产商的资金状况，使得房地产商不需要通过“紧急推盘”来获得现金流，从而在和民众博弈房价上占据极其有利的位置。
检视过去，可以发现中央政府在驱动房地产商“推盘”节奏上的努力基本是不成功的。政府没有足够的监控能力能够促使地方政府“惩罚”闲置土地，而中央政府甚至没有能力改善地方政府释放土地的节奏。例如。今年上半年的土地供应跟过去相比是“偏紧”的，地方政府在今年前三季度减少土地供应是因为地方政府可以通过政府融资平台从银行直接拿到资金——这自然拜“宽松货币政策”所赐，而不像过去那样高度依赖土地财政。例如2009年1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.3%；而房地产销售面积和销售金额同比分别增长42.9%和69.9%。
房地产商推出新楼盘并不积极，令人震撼的“小阳春”是一次消化房地产库存面积的狂热运动，而没有拉动相应规模的新建住宅和销售潮。在一线城市，新建住宅加上为销售出的存货部分，和二手房成交面积之比大约是4:6。而中原(中国)地产研究中心发布的研究报告发现，40家全国主流开发商在2003年—2009年在全国12个城市获得的270块住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应。2007年的18个“地王”项目，有4个项目退地，7个项目待开发。
这其实意味着，那种“释放土地”加上“房价飙升”的组合思维来推动住宅供应的思路暂时是错误的。房地产业其实是一种“影子金融业”，房价飙升下的释放土地行为不会促进最终住宅销售，因为企业拍到土地后，既可以按揭式付款，以“时间换取土地增值”，也可以获得土地证之后在银行进行新的融资，来维持企业的资金流（上市公司还可以土地“做秀”，融资或发债）。所以，扩大住宅供应必须是“房价抑制”和“释放土地”的组合。
产商行为跟消费者行为是一个奇特的对比，消费者在某个区间是“越高越买”而地产商则在大部分阶段是“越低越做”。于是，这就对政府的序列偏好的构建形成了选择：如果以住宅的民生化导向，那么在未来房价下跌的时候，中央政府应当要求地方政府释放更多的土地；而如果以土地财政利益最大化，那么地方政府会一直坚持用最小的土地供应来维持地价和房价。我们已经表示过中央政府在监控地方政府“土地问题”上的不足，这其实是行政力监管的“短板”。
实际上，中央政府根本不需要过度细致调控，只需要控制信贷纪律、贬值稳定和消灭通胀预期。当房价将下跌的时候，政府没有必要以“拯救经济”为名来出台货币刺激方案，而在严格的信贷纪律下，地方政府不能通过政府金融平台轻易地获得银行资金，那么他们不得不释放更多的土地来修复资金流和负债表，这将使得未来土地市场供给增加。从而使得“房价抑制”和“释放土地”的组合能够自动生效。
中国的房地产现实有点像艺术家汉斯•哈克的“沙波尔斯基等曼哈顿房地产控股公司：一种现实的社会制度”，在这件艺术作品里面，哈克除了摄影之外，还用充足的内部数据和资料揭露了房地产大亨同政府之间的关联，政府希望用房地产来稳定社会，迫使中产阶级更勤奋地工作，同时对社会动荡感到厌恶。而地产大亨的抵押数据、租赁密约和税款协议，则显示他玩弄金融与鼓掌之上。这个作品被古根海姆博物馆所排斥，认为它触犯了社会秘而不宣的政治禁忌。我们认为，应当把4万亿计划之后的“地王”、成交面积、按揭交易等数据同样记录下来，做成一个新的作品，见证一种人造的社会秩序以及未来危险的旅程。
